重庆市房屋管理前沿问题研究

摘要：本文基于当前我国房地产行业发展背景，重点分析了重庆市房地产行业发展情况，并通过对2008 年-2014 年国内房屋管理科技课题的梳理和评

价，提出十三五期间重庆市房屋管理领域的研究需求、重点研究领域以及研究建议。

关键词：房地产；房屋管理；十三五

1.引言

在全国十八届三中的改革任务清单[1]中，涉及国土房管工作的改革

任务共有26 项，其中涉及到房管工作的有5 项，分别为“积极推进城

镇基本公共服务常住人口全覆盖，把建成落户农民完全纳入城镇住房

和社会保障体系”、“住宅政策性金融机构”、“建立符合国情的住房保

障和供应体系，建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提

取、使用、监管机制”、“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，

推进部门信息共享”、“积极稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转

让”。同时，房地产税等关乎国家财税体制改革和人民切实利益的改革

也日益提上了日程，可以说房屋管理工作在全面深化改革中有着非常

重要的地位，并且关乎全国财税体制等根本性的问题。

近年来房地产业快速发展，对经济社会发展起到了积极的推动作

用。“十二五”期间，重庆市房地产业增加值年均增长13.14%，累计

达774.56 亿元，占全市地区生产总值的5.17%。累计完成房地产开发

投资5329.7 亿元，年均增长26.66%，占社会固定资产投资总额的比重

为24.32%，成为推动全市固定资产投资增长的重要支撑力量。房地产

业缴纳地方税收占全市地方税收总收入的比重接近25%，位居第三产

业税收收入之首。房地产业对相关产业的带动效应得到了充分显现，

全市房地产业从业人员（包括建筑业）占到了全部就业人员的8%左右，

对于缓解就业压力、保障全市经济既快又好发展起到了重要作用。

由于房地产行业涉及到社会经济发展的各个领域，了解当前房地

产发展形势和房屋管理科技前沿研究动态对我们把握未来研究重点和

提出发展建议至关重要。本文基于目前我国房地产行业发展背景，通

过对2008 年-2014 年国内房屋管理科技课题的梳理，提出十三五期间

重庆市房屋管理领域的研究需求、重点研究领域以及研究建议。

2.房屋管理研究进展

2.1 房地产发展形势

当前房地产发展面临新的形势：一是，房地产市场由增量为主转

向增量与存量并重阶段。根据国际经验及上海等发达城市经验，当房

地产市场在快速成长之后，存量住房的管理就成为房屋管理的重要内

容。据判断，当前全市已进入增量住房和存量住房管理并重的阶段，

控增量消库存是当前房地产领域的重要研究课题。

二是，跨界地产成为房地产业的重要组成部分。随着经济的发展，

市民收入的不断增加，住房需求已由单一居住型向品质型、功能型转

变，避暑休闲地产、旅游地产、养老地产、物流地产等新型跨界地产

逐渐成为房地产业的重要业态，跨界地产专业性强，当前建设投资缺

乏科学规划指导和规范。

三是，房屋精细化管理趋势明显。住房资产占家庭资产比例高，

随着房地产税等政策出台，从房屋登记、调查、价值评估等方面必须

实行精细化管理，全面提升房屋管理水平，才能适应新形势对房屋管

理的要求。

2.2 房屋管理研究现状

通过对2008-2014 年国内房屋管理相关科技前沿课题的系统梳

理，目前我国房地产的主要研究方向集中在房价[2-5]、房地产政策[6-8]、

房产市场[9-11]、房地产发展对经济的影响[12-14]和住房问题[15-17]几个方面，

其中房价是重点研究领域，深入分析了近几年房价快速上涨的原因和

影响以及国家的调控政策，研究较为全面；房地产政策上研究了国家

相关调控政策和改革，指出政策措施的利弊和相应优化建议；多位学

者研究证明我国东部地区存在房地产泡沫，有助于政府部门把握房地

产发展状态，出台相应调控措施；作为宏观经济的主要支柱之一的房

地产对经济发展有带动作用，同时房地产市场的波动也将影响宏观经

济发展。

2.3 房屋管理研究不足与展望

房地产研究还存在的不足，体现在以下三个方面：（1）缺乏对房

地产市场的供需关系研究，体现在目前房地产市场是否饱和，社会需

求量和潜在需求多大，主要的购房群体等方面。（2）房地产的快速发

展对经济结构的稳定性产生影响，房地产的高速发展是否会压缩其他

行业的发展空间等。（3）总体看来，所有研究基本都是对当前房地产

发展现状和国家的调控政策进行分析，提出建议，缺乏对房地产行业

进行长远的定位和发展预测的研究。

今后的研究方向，可以从以下几点着手：（1）房地产供需关系研

究，通过分析社会需求来合理发展，避免盲目建设造成房地产泡沫。

（2）从经济结构角度，合理调整经济结构，避免经济发展过度依赖房

地产。（3）房地产行业而言，在研究现在的基础上，对房地产行业进

行长远定位。（4）针对目前房地产下行趋势，需要研究出台一系列政

策，切实化解房地产库存。

3.未来五年研究需求

“十三五”期间乃至今后一段时间，必须加大房屋管理领域的科

技力量投入，全面梳理市局房管工作的职能职责，强化政府在房地产

市场调控中的主体责任，高度重视商品房库存和空置问题，继续完善

住房保障体系建设，夯实房屋管理基础工作，积极规划引导跨界地产

稳定持续发展，强化存量住房交易、出租等存量住房管理职能。具体

提出以下几个方面的建议：

一是，持续加大对房屋管理领域的科技力量投入。二是，成立专

职的房屋管理科研机构。三是，培养房屋管理的科技人才。四是，成

立房屋管理标准化管理委员会。

4.十三五期间研究建议

4.1 重点领域与优先主题

4.1.1 优先领域

（1）切实消化房地产库存。在当前全国房地产市场房屋供过于求，

库存量较大的形势下，重庆市也不例外，需要研究出台鼓励农民进城

购房的支持政策，引导形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

逐步建立和完善购租并举的住房制度，加强商品房和公租房互通联动，

推进住房租赁规模化、专业化。

(2)提升房屋管理的信息化水平。先期借鉴成都等地，建立存量住

房交易平台，在此基础上建立新增、存量和租赁市场统一信息化管理

平台，持续推进房屋管理的信息化水平。

(3)加强房地产市场方面的科学研究。具体可安排如下重点项目：

一是，重庆市房地产“十三五”发展形势和阶段性特征研究。研

究内容: 1、“十三五”全国房地产发展的环境与趋势；2、“十三五”全

市房地产发展的现状及基础条件；3、“十三五”期间全市房地产发展

的机遇和挑战；4、“十三五”时期全市房地产发展的阶段性特征分析；

5、“十三五”全市房地产转型发展的政策建议。

二是，五大功能区房地产差异化发展研究。研究内容：1、按照五

大功能区资源禀赋、人口布局、产业布局，就当前各区县房地产市场

与五大功能区战略部署的匹配性进行评价；2、按照五大功能区战略部

署，结合区县房地产市场发展现状，就区县房地产市场未来发展规模、

结构、重点进行研究，提出区县房地产市场差异化发展指引方向及目

标体系；3、就区县房地产市场的调控责任主体、调控时点、调控联动

机制进行研究，重点就土地供应规划、土地供应结构、销售税收政策

等调控手段进行研究；4、根据当前区县房地产发展现状以及未来发展

目标，提出区县差异化的发展策略。

三是，重庆市跨界地产发展方向及培育策略研究。研究内容：1、

跨界地产内涵、种类及盈利模式分析；2、跨界地产发展背景及必然性

分析；3、“十三五”跨界地产发展趋势分析；3、“十三五”重庆市跨

界地产重点发展种类及方向；4、培育跨界地产发展的策略研究。

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