房屋整体出售与部分房屋承租人的优先购买权——承租人优先购买权研究系列之三

四、出租人将房屋整体出售而未通知部分房屋的承租人时，是否导致出租人与第三人之间的买卖合同全部无效或部分无效？权威论文发表网
      在出租人出售租赁房屋的情况下，无论是按照《民法通则意见》第118条还是根据《合同法》第230条的规定，出租人都有义务提前通知承租人，以便承租人行使优先购买权。非但如此，根据《民法通则意见》第118条的规定，出租人在出卖租赁房屋时，未提前通知承租人的，承租人可请求人民法院宣告该房屋买卖无效。据此规定可知，出租人将房屋整体出售时，未提前通知部分房屋的承租人的，则承租人有权请求法院宣告该房屋买卖部分无效或全部无效。在本案中，二审法院认为：“出租人出卖租赁房屋应当在出卖前合理期限内（一般为3个月）通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。浩达公司在将包括李文承租的房屋在内的浩达商厦出售前，没有尽到通知李文的义务，其转让行为侵犯了李文的优先购买权，故浩达公司与新世界公司所订立的买卖合同中转让李文承租的部分应当确认为无效。”二审法院的判决显然符合《民法通则意见》第118条的规定。
      不过，从立法论的角度来说，《民法通则意见》第118条规定承租人有权请求法院宣告出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效，实际上不尽妥当。原因如下：首先，优先购买权性质上为形成权，承租人行使优先购买权的结果，乃是在承租人与出租人之间形成一个以 “同等条件”为内容的买卖合同，该“同等条件”正是根据出租人与第三人之间订立的买卖合同来确定的。[8]例如，《德国民法典》第505条第2款就规定：“一经行使先买权，先买权人与先卖义务人之间的买卖即按照先卖义务人与第三人约定的相同的条款而成立。”因此，如果允许承租人请求法院宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效，那么从逻辑上来说，在买卖合同被宣告无效后，据此确定的“同等条件”即应随之失去效力，由此导致承租人无法再以“同等条件”行使优先购买权。当然，在具体操作上，也可以一方面规定承租人可请求法院宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效，另一方面又承认承租人仍可根据该合同中确定的“同等条件”来行使优先购买权。不过，这种做法毕竟是以牺牲逻辑上的合理性为代价的，不够理想。其次，如果像《民法通则意见》第118条规定的那样，允许承租人请求法院宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效，就意味着承租人也可以不请求法院宣告该合同无效。其结果是，出租人与第三人之间的买卖合同是否有效，并不能由双方当事人自己决定，而完全取决于承租人是否请求法院宣告该合同无效，这显然有违意思自治原则。在第三人没有过错的情况下，允许承租人可请求法院宣告其与出租人签订的买卖合同无效，必然会导致出租人本应对第三人承担的合同债务或者违约责任降为合同无效时的缔约过失责任，不利于保护第三人的利益。最后，如果承租人一方面请求法院宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效，另一方面又放弃行使优先购买权，或者承租人虽然行使了优先购买权，但由此形成的买卖合同却因承租人拒绝履行、迟延履行或不完全履行等原因而被出租人依法解除，那么就会造成破坏出租人与第三人之间的交易的恶果。
      由上可见，允许承租人请求法院宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效，会带来许多弊端。反之，如果不赋予承租人请求法院宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效的权利，而是允许承租人行使优先购买权，并规定出租人与第三人之间的买卖合同对承租人不发生效力，那么优先购买权制度的立法目的即可实现，第三人也可通过追究出卖人的违约责任而使其利益得到保障。非但如此，在承租人不行使优先购买权或者因违约行为而导致承租人与出租人之间的买卖合同被解除的情况下，出租人与第三人之间的买卖合同就可以得到履行，从而有利于促进交易。两相比较，显然以不赋予承租人请求法院宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效的权利，在利益衡量上更为妥当。其实，无论是《合同法》第230条还是《民法通则意见》第118条，都没有将出租人与第三人之间的买卖合同无效作为承租人行使优先购买权的前提条件，从理论上来说也不应设置这样的规定。否则的话，如果出租人将同一房屋出卖给数人，或者在出租人与第三人的买卖合同被法院宣告无效后，出租人又与第四人、第五人……签订新的买卖合同，难道承租人还要请求法院将这些合同一一宣告无效不成？如此宣告不止，承租人何时才能行使其优先购买权呢？因此，在出租人与第三人订立买卖合同的情况下，只需要让该合同不对承租人产生法律效力即可，而没有必要允许承租人请求法院宣告其无效。
      在本案中，二审法院将浩达公司与新世界公司之间签订的房屋买卖合同中涉及到李文承租的380平方米房屋的部分宣告为无效，虽然符合《民法通则意见》第118条的规定，似乎有利于保护李文的利益，但因据此确定的“同等条件”亦随之失去效力，故将导致李文无法行使优先购买权，而且对新世界公司的保护也明显欠周。鉴于允许承租人请求法院宣告出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效的做法存在着许多弊端，笔者认为，在《合同法》第230条出台之后，法院在审理承租人优先购买权纠纷时，在承租人可否请求法院宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效的问题上，不宜再适用《民法通则意见》第118条的规定，而应适用《合同法》第230条的规定。理由在于：其一，《合同法》第230条的规定，是对《民法通则意见》第118条的部分否定。因为一方面，前者规定出租人应在出卖之前的“合理期限”内通知承租人，而没有沿用后者规定的三个月，因此是对后者的否定；另一方面，后者关于出租人未通知承租人的，承租人可请求法院宣告其房屋买卖无效的规定，并没有为前者所承袭，这种做法也可以解释为是对后者的一种否定。其二，《合同法》是由全国人民代表大会通过的，《民法通则意见》系由最高人民法院发布的，前者的位阶高于后者，而且《合同法》颁布的时间在后，因此应当认为《合同法》第230条的规定已经取代了《民法通则意见》第118条的规定。换言之，《合同法》第230条没有明确规定承租人可以请求法院宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效，不应认为是立法者的单纯沉默或有意疏忽，而应看作是对《民法通则意见》第118条规定的否定，否则就无法解释《合同法》第230条何以不沿袭后者的规定。由于《合同法》第230条并未规定承租人可请求法院宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效，故法院应当否认承租人提出的此类请求权，以便保护第三人的利益和交易安全。至于承租人的利益，则可通过向出租人行使优先购买权而得到保护。
 
      五、原告李文应如何行使优先购买权？权威论文发表网
      根据《合同法》第230条的规定，在出租人出卖租赁房屋时，承租人可以“同等条件”行使优先购买权。承租人行使优先购买权，通常应以意思表示向出租人为之。承租人通过诉讼方式行使其优先购买权，亦无不可。优先购买权作为一项形成权，其行使自须遵守形成权的一般规则，不得附有条件和期限，行使之后也不得撤回。[9]一经行使优先购买权，即在承租人与出租人之间成立一个以“同等条件”为内容的买卖合同。不过，承租人与出租人之间因行使优先购买权而形成的买卖合同的具体内容，必须结合两者签订买卖合同的特点来考虑，而不能僵化地照搬“同等条件”。例如，倘若根据出租人与第三人之间的买卖合同的约定，第三人支付价金的期限已经届满，那么“同等条件”中关于支付价金期限的约定对承租人就不生效力。否则，将发生承租人与出租人之间的买卖合同刚刚成立，承租人就陷于违约的不当后果。在这种情况下，对于承租人来说，只有在其与出租人之间的合同成立后的适当时间内付款期才能届满，以便给承租人留出适当的付款时间。因此，承租人在出租人与第三人约定的付款期限届满时没有支付价金的，既不发生履行不能，也不陷入迟延。[10]
      在本案中，原告李文仅仅请求法院确认浩达公司与新世界公司之间的商品房买卖合同无效，而没有主张行使优先购买权，难免有本末倒置之嫌。因为在出租人出卖租赁房屋的情况下，承租人实现其利益诉求的最佳方式乃是行使优先购买权，而非请求法院宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效。当然，由于优先购买权的行使亦可在诉讼外为之，因此李文不妨直接向浩达公司作出行使优先购买权的意思表示，从而就其所承租的380平方米房屋与浩达公司之间形成一个以“同等条件”为内容的买卖合同。不过，由于李文仅仅对其所承租的部分房屋享有和行使优先购买权，而该部分房屋的价款应当按照它在整体出售房屋所获的7800万元总价款中占据的比例来确定，因此浩达公司、李文以及新世界公司三方之间难免就此问题发生争议。从这个角度来说，若李文在诉讼时一并主张行使优先购买权，请求法院确定其所承租的380平方米房屋在整体出售的房屋中占据的价款比例，显然更为可取。